Formulaire inscription GRC
Acceo
Bannièr feu d’artifice
Posez une question à l'Assistant Virtuel
agrandir le texte retrecir le texte imprimer article envoyer à un ami
Brèves de janvier 2016

Le compte séparé obligatoire depuis la loi ALUR

En matière de copropriété, si on peut retenir une disposition phare issue de la loi ALUR, c’est le compte bancaire séparé sans dérogation possible pour les copropriétés de plus de 15 lots, et ce, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Que dit la loi précisément ?

Extrait Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le syndic doit ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, … Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. »

A qui le syndic doit fournir les relevés de banque ?

  • Le syndic devra mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots. Pensez donc à les demander au syndic.
  • Pour les copropriétés de moins de 15 lots, le syndic devra transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques du sous compte bancaire. Le syndic doit donc les transmettre obligatoirement au Président du conseil syndical.

Le petit conseil concernant la vérification de l’ouverture du compte séparé

Il s’agit d’une véritable difficulté pour les conseillers syndicaux de vérifier que la copropriété dispose bien d’un vrai compte bancaire séparé. En effet, on a pu constater des simulacres de comptes bancaires séparés alors qu’ils étaient rattachés au compte du syndic. Pour cela, il faudra au moins contrôler la convention d’ouverture de compte bancaire et vérifier que le titulaire est le seul syndicat de copropriétaires. Le nom du syndic ne doit en aucun cas y figurer.

Pour plus d’informations n’hésitez pas à consulter le site : http://arc-copro.fr/ . Vous trouverez des conseils et guides gratuits via le lien suivant http://arc-copro.fr/sites/default/files/files/livre_blanc_03_2015.pdf

L’extranet obligatoire depuis la loi ALUR

Il s’agit d’une obligation faite au syndic de mettre à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires un extranet depuis le mois de janvier 2015.

Que dit la loi précisément ?

Le syndic doit proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, (sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi). Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Néanmoins aucun texte ne permet de définir les documents ainsi que leur périodicité. La loi ne renvoie pas à la publication d’un décret sur ce point, ce qui oblige le conseil syndical à imposer à son syndic les pièces minimums qu’il souhaite y voir figurer. En particulier, il devra avoir accès aux documents comptables et financiers qui sont principalement le grand livre et les relevés bancaires.

Recommandation pour l’accès spécifique aux CS (avec actualisation des documents) :

  • Le Règlement de copropriété
  • Les 3 dernières convocations avec toutes les pièces jointes (notamment les 5 annexes)
  • Les 5 derniers procès-verbaux
  • Devis, factures, carnet d’entretien et tous les contrats du SDC en cours
  • Le grand livre comptable, balance générale (réactualisés périodiquement)
  • Les relevés de banques (périodiquement)

Recommandation pour l’accès spécifique aux copropriétaires :

  • Extrait de compte
  • Les appels de fond (charges et travaux)
  • La dernière convocation AG (avec les annexes comptables)
  • Les 3 derniers procès-verbaux d’AG

Pour plus d’informations n’hésitez pas à consulter le site : http://arc-copro.fr/
Vous trouverez des conseils et guides gratuits via le lien suivant http://arccopro.fr/documentation/extranet-obligatoire-au-1er-janvier-2015-quatre-problemes-resoudre

Comprendre le nouveau contrat type syndic depuis la loi ALUR

Depuis le 2 juillet 2015, l’ensemble des contrats de syndic conduits ou renouvelés doivent impérativement respecter un contrat-type syndic règlementaire prévu par le décret numéro 2015-342 du 26 mars 2015.

Que dit la loi précisément ?

Extrait Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 : « La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret…Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat…. »

Quelques points obligatoires prévus dans le décret du contrat type syndic :

Malgré certaines obligations dans le décret, on constate encore plusieurs abus et irrégularités dans le contrat type syndic. C’est pour cela qu’il faudra être particulièrement vigilant en retenant au moins cinq règles fondamentales :

  • Le syndic ne peut en aucun cas supprimer ou modifier une clause dans le contrat type
  • Seules les prestations particulières et privatives indiquées dans le contrat type peuvent faire l’objet d’une facturation. Autrement dit, le syndic ne peut plus réclamer des honoraires pour une tâche qui n’est pas expressément indiquée dans le contrat-type de syndic.
  • Les honoraires du syndic devront être déduits du forfait de base si l’archivage ou l’extranet sont gérés par une entreprise extérieure.
  • Tous les frais de reprographie sont compris dans le forfait de base, le syndic n’a plus le droit de facturer aucune photocopie (y compris convocation d’AG, PV…).

Le petit conseil pour bien négocier le contrat type :

Les trois prestations ci-dessous doivent obligatoirement être incluses dans le forfait de base. A ce titre, le conseil syndical devra bien évaluer le nombre de celles-ci en fonction du besoin de la copropriété afin d’éviter des facturations supplémentaires :

  • Le nombre de visites de l’immeuble par le syndic
  • Le nombre de réunions avec le conseil syndica
  • Le nombre d’heures et la durée de l’assemblé générale ordinaire

Pour plus d’informations n’hésitez pas à consulter le site : http://arc-copro.fr/
Vous trouverez des conseils et guides gratuits via le lien suivant http://arccopro.fr/documentation/communique-de-presse-69-des-contrats-types-de-syndics-etudies-par-larcpresentent-une

Nouvelle obligation de la loi Alur : l’élaboration du budget prévisionnel obligatoirement avec le conseil syndical

Depuis la loi Alur le syndic DOIT obligatoirement établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical (article 18 de la loi du 10/07/65). Bien souvent, malheureusement, l’élaboration du budget prévisionnel par le syndic sans le conseil syndical se limitait uniquement à réévaluer le budget en imputant une augmentation arbitraire entre 5 à 15% par rapport aux dépenses de l’année précédente.

Que dit la loi précisément ?

Extrait Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le syndic se doit : « d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat...  »

Quelles sont les conséquences d’un budget mal évalué ?

L’augmentation ou la diminution arbitraire du budget sont inappropriées et dangereuses pour la stabilité financière de la copropriété. En effet, un budget sous-estimé aura pour conséquences une régularisation des charges importantes en fin d’exercice comptable pour les copropriétaires, et un budget prévisionnel surestimé engendrera des appels de fonds trimestriels trop élevés pour les copropriétaires. Résultat : les impayés de charge commencent à « infuser ».

Il est recommandé d’analyser et d’évaluer votre budget fonctionnement avec un regard « plus critique » qu’une simple augmentation ou diminution arbitraire proposée par le syndic.

Conseil pour maitriser vos charges et donc votre budget de fonctionnement :

  • Analysez et adaptez vos contrats d’entretien en fonction des besoins de la copropriété
  • Mettez en concurrence tous les 3 à 5 ans les contrats d’entretien de la copropriété
  • Rédigez un cahier de charges lors de vos mises en concurrence afin de mieux comparer les offres
  • Analysez les consommations de fluides (eau, chauffage)
  • Etablissez un tableau comparatif de l’évolution de vos charges

Pour plus d’informations n’hésitez pas à consulter notre site : http://arc-copro.fr/
Vous trouverez des conseils et guides gratuits via le lien suivant : http://arc-copro.fr/librairie/la-boiteoutils-de-la-ma-trise-des-charges-en-copropri-t-s

Le conseil syndical et la cogestion depuis la loi ALUR

La cogestion est une solution adaptée pour les petites copropriétés de moins de 15 lots où le conseil syndical souhaite prendre en main l’entretien courant de la copropriété sans pour autant avoir à prendre en charge la gestion administrative et comptable de la copropriété.

La cogestion permet également au conseil syndical et à la copropriété de :

  • mieux maîtriser la qualité de la gestion de immeuble ;
  • ne plus avoir à courir derrière le syndic ;
  • ramener les honoraires du syndic à un niveau raisonnable.

Que dit la loi précisément ?

Extrait Article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont adoptées à la majorité de tous les copropriétaires les décisions concernant : Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions prises à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux, ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile. »

Voici un exemple de cogestion par le conseil syndical :

Le conseil syndical peut donc gérer des travaux d’entretien, par exemple le changement de serrure de la porte d’accès de l’immeuble en :

  • Contactant lui-même les sociétés et artisans, directement ou via un appel d’offres ;
  • Passant lui-même l’ordre de service à l’entreprise ;
  • Contrôlant la bonne réalisation des travaux (la réception des travaux).

Notre conseil concernant la cogestion :

Comme on vient de le voir, les pouvoirs du conseil syndical sont élargis. La loi n’ayant pas précisé les tâches déléguées au conseil syndical, c’est le syndicat des copropriétaires qui les définit en assemblée générale en validant notamment une convention entre le syndic et le conseil syndical, permettant de garantir les intérêts des uns et des autres (syndicats des copropriétaires, conseils syndicaux, syndics).

Pour mettre en place la cogestion sans problèmes, l’ARC vous propose de voter une convention de cogestion en assemblée générale. Vous trouverez un modèle de convention via le lien suivant http://arccopro.fr/documentation/cogestion-convention-de-cogestion-adaptation.

Quelles sont les obligations de travaux issus de la loi de transition énergétique ?

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte a été promulguée le 18 août 2015. Le secteur du bâtiment constitue une des priorités de ce texte phare du développement durable, car il est le principal secteur consommateur d’énergie. Deux articles concernent en particulier les copropriétés qui vont devoir intégrer les enjeux énergétiques dans les travaux « classiques ».

Que dit la loi précisément ?

Article 5 : « Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique. »

Extrait article 14 : « Tous les travaux de rénovation énergétique réalisés permettent d’atteindre, en une ou plusieurs étapes, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment, un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale (…). Un décret en Conseil d’Etat détermine : (…) Les catégories de bâtiments existants qui font l’objet, lors de travaux de ravalement importants, de travaux d’isolation, (…) Les catégories de bâtiments existants qui font l’objet, lors de travaux importants de réfection de toiture, d’une isolation de cette toiture (…) Les catégories de bâtiments résidentiels existants qui font l’objet, lors de travaux d’aménagement de pièces ou de parties de bâtiment annexes en vue de les rendre habitables, de travaux d’amélioration de la performance énergétique de ces pièces ou de ces parties de bâtiment annexes. »

Qu’est-ce que cela implique ?

  • Article 5 : les copropriétés les plus énergivores doivent réaliser des travaux pour améliorer leur performance énergétique d’ici 2025. Sont concernés les bâtiments dont les consommations énergétiques correspondent aux classements F et G de l’étiquette énergétique ;
  • Article 14 : les copropriétés devront obligatoirement mettre en œuvre une isolation thermique lors de la réalisation de certains types de travaux : ravalement de façade, réfection de toiture et aménagement de pièces ou de parties de bâtiments en vue de les rendre habitables.
  • Conseils pour prendre en compte ces deux mesures :

Article 5 : pour l’instant, l’Etat n’a pas fixé d’objectif de performance énergétique spécifique à atteindre. Avant d’envisager des travaux, nous vous conseillons donc :

  • D’estimer votre consommation énergétique pour déterminer si vous allez être concernés. Vous pouvez utiliser le cas échéant des outils développés par des organismes spécialisés (Bilan Énergétique Simplifié développé par l’ARC par exemple) ;
  • De réaliser un audit énergétique ou un audit global partagé (possibilité de se faire accompagner par l’ARC) pour concevoir un plan pluriannuel de travaux.

Article 14 : cette mesure va dans le bon sens, car quand l’isolation est possible, le surcout lié à l’isolant se rentabilise rapidement et apporte immédiatement des bénéfices en matière de confort et d’économies d’énergie. Par ailleurs, ces travaux ne sont réalisés que tous les 3 à 60 ans : prévoir une isolation permet d’investir sur le long terme. Il convient d’attendre la parution du décret car les caractéristiques en matière de performance pour l’isolation ne sont pas encore connues (de même, nous ne connaissons pas encore les critères d’exemption).

Pour plus d’informations n’hésitez pas à consulter notre site : www.arc-copro.fr
Vous trouverez des conseils et guides gratuits via le lien suivant : http://arc-copro.fr/documentation/chauffage-eau-renovation-agir-avec-larc